A finales del año pasado, las grandes empresas dedicadas al estudio de análisis y datos mostraban un 2023 en donde el sector inmobiliario vería una dura crisis a lo largo y ancho del mundo. Tanto es así que los informes de principio de febrero mostraban que la caída del mercado inmobiliario en EE.UU se prolongaba por quinto mes consecutivo (arrastrando un lastre del año 2022). Además que en China continúa la caída en las ventas de viviendas y que los precios habitacionales continuaban bajando (por una cuestión de difícil acceso) en Australia y Nueva Zelanda. Argentina no está exenta de esta problemática y se suman dificultades adicionales. ¿Está bien darle todos nuestros datos al propietario y el administrador? ¿Cuánto cuesta alquilar? ¿Qué trajo en realidad la Ley de Alquileres?
El concepto originalmente de un alquiler está pensando en que funcione como una vivienda temporal a fin de más adelante poder conseguir una vivienda propia. El concepto se convirtió en utopía. Hoy en día alquilar en la CABA es simplemente una complicación y una condena.
En la Argentina y en el mundo, hay cada vez más inquilinos y menos propietarios con más propiedades. Se trata de una problemática mundial producto de los manejos económicos de las grandes potencias. En nuestro país esto se agrava más aún por decisiones erróneas de los diferentes sectores políticos en los últimos años. Luego de la derogación de la Ley de alquileres, la dificultad se agravó aún más, sumado a la constante inflación.
Desde el año 1985 no se legislaba la renta inmobiliaria. Esto demuestra que el negocio inmobiliario estaba totalmente atrasado. El debate es complejo. En primer lugar, se encuentran aquellos que abogan por una eliminación de regulaciones, algo que no se ve ni en los países más desarrollados. Por el otro lado, las lecturas se basan en «un mayor control por parte del estado» o endurecimiento regulatorio. Opiniones muy distantes que no conducen a una solución viable de arreglar el problema. La realidad marca que la oferta de departamentos en venta disminuyó en un 25% interanual y la oferta de alquileres cayó en un 15%. Son 19 meses de caída en la oferta de alquiler y 8 meses de baja en la de venta.
http://maureinmobiliaria.com/indice-oferta-inmobiliaria/Entremos en un mayor análisis de los dos puntos de vista. En primer lugar, es poco objetivo disparar contra la «especulación» y «codicia» de los dueños de la renta. Si miramos el gráfico, los índices demuestran que el funcionamiento del mercado de alquileres no era erróneo como se percibe hoy, y lo que hubo en el medio fue la aplicación de la nueva norma..
Un análisis posterior, en torno al primer cepo cambiario. En aquella fecha, el dólar y el peso estaban en un cambio mucho más estrecho, por lo que el valor del activo en la moneda que se cotizaba (dólar) y el precio en el que después se iba a alquilar (pesos) era muchísimo menor. Los niveles inflacionarios eran mucho más predecibles, lo que permitía proyectar subas «especuladas» para el rentista y el inquilino. A su vez este aumento no era tan «dañino» como lo es hoy en día con los actuales niveles inflacionarios, donde el sueldo pierde por sobre la renta.
La ley 27.551, conocida como «Ley de alquileres» pretendía crear contratos más justos. Es necesario interpretar el contexto en el que se sancionó la ley. A finales del mandato del expresidente Mauricio Macri se generó una devaluación de 2018/2019. Más tarde el congelamiento de aumentos en alquileres sumado a la prohibición de desalojos por la pandemia Covid-19. Todas estas problemáticas llevaron a un atraso muy grande, que aún hoy muchos pretenden compensar.
La situación es complicada. Hace pocos días salieron los resultados del censo 2022 e indica que sólo el 65,5% de los hogares en el país disponen de vivienda propia. Representa una baja de 7,4 puntos porcentuales en comparación al Censo 2010, donde la vivienda propia fue de 72,9%. Por otra parte, Sergio Massa confesó a un medio de comunicación que estaría de acuerdo con el presidente en suspender por decreto la Ley de Alquileres, y ni bien trascendió la información, el mercado inmobiliario comenzó a frenar la firma de contratos. La situación pareciera no cambiar, pero lo que es un hecho, es que la problemática se agrava cada vez más.
Franco Rodríguez.